Un condominio conveniva in tribunale un’impresa edile per ottenerne la condanna al rifacimento dell’intonaco delle pareti esterne del fabbricato condominiale ed al risarcimento dei danni assumendo che i lavori a suo tempo appaltati non erano stati eseguiti a regola d’arte.

L’impresa si difendeva assumendo che i vizi lamentati non erano stati tempestivamente denunziati dal condominio e che, pertanto, era ormai maturata sia la decadenza dall’azione “ordinaria”, prevista dall’art. 1667 del codice civile, sia la decadenza e la prescrizione per l’azione “speciale” per gravi difetti, prevista dal successivo articolo 1669.

Sia in primo, che in secondo grado, tuttavia, l’impresa appaltatrice si vedeva respingere le proprie argomentazioni difensive, con conferma della condanna al risarcimento in favore del condominio.

Nel tentativo di veder ribaltati i due verdetti a sé sfavorevoli, l’impresa proponeva ricorso per Cassazione, ma la Corte Suprema ha confermato le decisioni dei precedenti giudici e si soffermata, in particolare, da un lato, sulla “descrizione” di quei “gravi difetti” che, ai sensi dell’art. 1669 del codice civile, ammettono un termine per la denunzia di un anno, anziché di 60 giorni e, dall’altro, sul momento dal quale il termine decadenziale inizia a decorrere.

Sotto il primo aspetto, la Cassazione ha dato torto all’impresa appaltatrice, la quale aveva cercato di far rientrare il caso sotto la disciplina dell’art. 1667, onde poter sostenere che il condominio aveva a suo tempo fatto decorrere, senza attivarsi, il più breve termine (di 60 giorni) per la denunzia dei vizi.

In sostanza, la linea difensiva dell’impresa si basava sul fatto che il distacco dell’intonaco riguardava una superficie di limitata estensione e comunque, l’incidenza dell’intonaco esterno sulla resistenza termica complessiva dello stabile era minima, dato che “una parete perimetrale è composta da intonaco interno, laterizio interno, strato isolante e laterizio esterno e intonaco esterno”.

La Corte ha, in contrario, evidenziato come l’inadeguatezza strutturale dell’intonaco era tale da incidere sull’utilizzabilità dello stesso con riferimento all’impermeabilizzazione ed all’isolamento termico: si era in presenza, cioè, di difetti che interessavano un elemento non certo accessorio e secondario dell’edificio, come tali rientranti nel concetto di “gravi difetti” di cui all’art. 1669 del codice civile (gravi difetti nei quali vanno ricompresi anche quelli che, pur non riguardando le parti essenziali di un edificio, comunque ne compromettano la conservazione, limitandone sensibilmente il godimento o diminuendone in maniera rilevante il valore... categoria, questa, nella quale ben poteva farsi rientrare quanto verificatosi nel caso concreto, in quanto riguardante una parte della superficie esterna dell’edificio che comprometteva l’intero intonaco, da considerarsi quale “strumento di protezione uniforme ed a struttura unica”).

Dopo tali precisazioni, la Cassazione si è occupata anche del secondo argomento difensivo svolto dall’impresa appaltatrice, la quale aveva affermato che, in ogni caso, il momento di decorrenza del termine per la denunzia non si sarebbe dovuto individuare nella data in cui fu redatta una consulenza tecnica (che aveva offerto al condominio danneggiato una compiuta valutazione delle cause e dell’entità dei difetti), bensì dal momento - precedente - in cui il condominio stesso aveva comunque percepito l'esistenza dei difetti (per loro natura, di immediata ed agevole percettibilità) lamentati.

Nel dar torto all’appaltatrice anche su questo aspetto della vicenda, la Cassazione ha affermato come il termine (di un anno) per la denunzia decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti.

Nel caso di specie, il condominio aveva avuto conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della causa che aveva originato il distacco dell’intonaco (insufficiente spessore dello stesso e cattiva posa in opera) solo a seguito dell’accertamento tecnico, con conseguente tempestività della denunzia inoltrata all’impresa nell’anno successivo a tale accertamento.

Cass. civ. Sez. II, Sent., 09-12-2013, n. 27433

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