27/09/2013 - La determinazione del valore degli immobili si baserà sui metri quadri al fine di migliorare i livelli di equità, perequazione e trasparenza delle informazioni reddituali e patrimoniali nel settore immobiliare. Questo, in sintesi, il liet motiv su cui si basa la riforma del catasto degli immobili che lo scorso 20 settembre la Commissione Finanze della Camera ha approvato attraverso l'esame del testo unificato delle proposte di legge che recano norme in materia di revisione del sistema fiscale mediante delega al Governo e norme in materia di contrasto all'elusione fiscale e abuso del diritto.

L'articolo 2 della proposta di legge recante "Delega al Governo per la riforma del sistema fiscale" prevede, infatti, la revisione della disciplina relativa al sistema estimativo del catasto dei fabbricati su tutto il territorio nazionale, attribuendo a ciascuna unità immobiliare il relativo valore patrimoniale e la rendita, applicando, in particolare, per le unità immobiliari urbane censite nel catasto dei fabbricati principi e criteri ben definiti.

In particolare, la riforma ha lo scopo di coinvolgere i comuni dove sono allocati gli immobili e prevedere strumenti che facilitino l'individuazione e il corretto classamento degli immobili non censiti o che non rispettano la reale consistenza di fatto, la relativa destinazione d'uso o la categoria catastale attribuita. Ma l'aspetto più innovativo della riforma, riguarda la determinazione del valore patrimoniale medio ordinario che utilizzerà i seguenti parametri.

Per le unità immobiliari a destinazione catastale ordinaria, mediante un processo estimativo che:

• utilizza il metro quadrato come unità di consistenza, specificando i criteri di calcolo della superficie dell'unità immobiliare;
• utilizza funzioni statistiche atte ad esprimere la relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale anche all'interno di uno stesso comune.

Per le unità immobiliari a destinazione catastale speciale, mediante un processo estimativo che:

• opera sulla base di procedimenti di stima diretta con l'applicazione di metodi standardizzati e di parametri di consistenza specifici per ciascuna destinazione catastale speciale;
• qualora non sia possibile fare riferimento diretto ai valori di mercato, utilizza il criterio del costo, per gli immobili a carattere prevalentemente strumentale, e il criterio reddituale, per gli immobili per i quali la redditività costituisce l'aspetto prevalente;
• determinare la rendita media ordinaria per le unità immobiliari mediante un processo estimativo che con riferimento alle medesime unità di consistenza previste per la determinazione del valore patrimoniale medio ordinario:
  1. utilizza funzioni statistiche atte ad esprimere la relazione tra i redditi da locazione medi, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale, qualora sussistano dati consolidati nel mercato delle locazioni;
  2. qualora non vi sia un consolidato mercato delle locazioni, applichi ai valori patrimoniali specifici saggi di redditività desumibili dal mercato, nel triennio antecedente l'anno di entrata in vigore del decreto legislativo.

Per quanto riguarda le unità immobiliari riconosciute di interesse storico e artistico saranno previste adeguate riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario e della rendita media ordinaria, che tengano conto dei particolari e più gravosi oneri di manutenzione e conservazione, nonché del complesso dei vincoli legislativi alla destinazione, all'utilizzo, alla circolazione giuridica e al restauro.

La Riforma prevede, infine, dei meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari urbane, in relazione alla modificazione delle condizioni del mercato di riferimento e comunque non al di sopra del valore di mercato.

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